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Montpellier : les loyers de la ville seront encadrés et recadrés à partir du 1er juillet

Les loyers de plus de 75 000 logements sur la ville de Montpellier seront encadrés, voire recadrés, à partir du 1er juillet afin de prévenir les abus et de limiter leur niveau dans les secteurs en forte tension.

La Métropole va tester, à partir du 1er juillet en jusqu’en 2026, l’encadrement des loyers, sur la ville de Montpellier, dispositif prévu par la loi Elan de 2018.

76 669 services d’exécution sont concernés par la ville

Il a été présenté ce jeudi, par Michaël Delafosse et Claudine Vassas-Mejri, vice-présidente en charge du logement. « Le logement a été le grand absent des débats électoraux. Cet encadrement s’intègre dans une politique volontariste dans le domaine du logement, afin que chacun puisse se loger dignement ». Dans le train d’offres, l’instauration du permis de louer, « qui vient de voir un marchand de sommeil frappé d’une amende de 3 000 € à Celleneuve », at-il souligné, « la lutte contre l’habitat indigne , la régulation des meublés de tourisme, et autres « objectifs ambitieux en termes de logements sociaux ».

13,2 € 17,3 € vers parking Montpellier locatif

Un loyer de refus est fixé chaque année par le Préfet de l’Hérault sur la base des loyers constatés par l’Observatoire Local des Loyers, lui-même agréé par le ministère.

Cette lumière de référence est déclenchée sous la forme de 4 critères (lire-dessous). A Montpellier, il était fixé à 13,2 €/m² et à peine 17,3 €/m² pour un studio. Le périmètre mesure aux bailers de fixer des tarifs déraisonnables. Il vous donne un plafond infranchissable : un loyer encadré ne peut ainsi pas dépasser de plus de 20 % une valeur de référence établie par le préfet du département.

Qu’est-ce-qu’un loyer de référence ?

Le loyer de l’arbitre est fixé par arrêté prioritaire (par secteur, selon le nombre de pièces, la date de construction, meublé ou non) après parution annuelle des résultats de l’Observatoire Local des Loyers (OLL), mis en œuvre par l’ADIL34. Si un loyer est supérieur au loyer de référence, il devra être revu à la baisse. S’il est inférieur, il pourrait être revu à la hausse. Exceptionnellement, lorsque le bien présente des caractéristiques d’exception par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, un complément de loyer peut être demandé.

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Que l’on soit propriétaire ou locataire, il est possible de connaître le loyer que l’on peut pratiquer et vérifier si ce dernier respecte le cadre, sur le développeur développé par la Métropole *. Un zonage permet de connaître le prix du mètre carré locatif, sur cinq secteurs (eservices.montpellier3m.fr/habitat/encadrement-des-loyers/).

Ainsi, un studio de 18 m² danss l’Écusson datant d’avant 1946 et loué 530 €, devra être diminué de 87 €, soit 443 €.
La mise en œuvre de l’expérimentation de l’encadrement des loyers ayant été entérinée par arrêté préfectoral du 24 mai 2022, celui-ci sera donc bientôt la règle à Montpellier. Servir les préoccupations, les premières mises en location, les changements de locataires, les renouvellements de bail et les baux de mobilité (d’un à 10 mois de location).

Les propriétaires inquiets

Au grand barrage des professionnels de l’immobilier qui fédèrent de nombreux propriétaires, que sont l’UNPI 34, la FPI Occitanie Méditerranée, l’ABCD et la Fnaim Hérault. Et qui attaquent frontalement le dispositif (lire ci-dessous), mais aussi parce qu’ils n’auraient pas été assez concertés. Qu’ils s’y opposent, voilà qui n’émeut que l’édile, « gratuité des transports, tarif social dans les cantines ou encadrement des loyers, etc., toutes ces mesures sociales figuraient dans mon programme ».

Nina Baudière-Servat, Présidente de l’UNPI34 : « Toujours plus de contraintes ! »

Que voulez-vous faire lorsque vous obtenez une partie de cette disposition?

En septembre, nous avons été conviés, ainsi que le FPI Occitanie Méditerranée, l’ABCD et la Fnaim Hérault au premier comité de pilotage. Et depuis plus rien. C’est un camp de communication, mais nous n’avons plus d’invitations. D’ailleurs, il n’y a plus eu d’autres comités.

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Montpellier est-elle légitime pour expérimenter cet encadrement des loyers ?

Non, surtout s’agissant du critère d’un niveau de loyer médian élevé. Aucune étude ne le démontre. D’après l’Observatoire des loyers, l’évolution serait faible ces dernières années. Les petites surfaces seront impactées. Mais les propriétaires doivent aussi rentrer dans leurs frais !

Que craignez-vous ?

Que les bailleurs privés choisissent de ne plus louer. C’est toujours plus de contraintes. A force de rajouter des diagnostics, des permis de louer, un encadrement des loyers, les propriétaires ne voudront plus louer ou finiront par vendre leur bien, par nécessité. Ce genre d’annonce fait aussi fuir les investisseurs locatifs vers Nïmes et Béziers.
Et les propriétaires vont être nombreux à devoir se mettre en conformité énergétique. Et donc investir. Une véritable usine à gaz ! Certains logements, notamment les petits appartements sont très souvent dégradés, ce qui oblige à engager des travaux. Le locataire, lui, est rarement inquiété !

Des sanctions du préfet en cas de non-respect

La crainte de voir les investisseurs immobiliers se rabattre sur des villes comme Nîmes ou Lunel ne sont pas des arguments, « à Paris ou à Lille, cela ne s’est pas produit! ».

Le bailleur s’expose à des sanctions si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré prévu. Un courrier de mise en demeure l’obligeant à se mettre en conformité lui sera rédigé. S’il reste sourd à la recommandation, incluant le remboursement du trop-perçu au locataire, il encourt une amende de 5 000 € (15 000 € pour une personne morale).

Le locataire pourra de son côté engager une action en diminution de loyer. « Mais il devra d’abord avoir signé un bail ». Reste à savoir s’il ce dernier aura envie de s’engager auprès d’un propriétaire tout en saisissant le juge de la protection des contentieux, avant même d’avoir posé un carton !

Les loyers parmi les plus élevés… après L’île de France et Nice

Sur un territoire toujours plus attractif, les besoins en logements restent forts sur un marché de l’immobilier en tension, avec 3 500 nouvelles arrivées par an. Avec un tau de pauvreté de 19%, de 5 à 8 points supérieur aux métropoles comparables, un taux de chômage de 9,8%, l’encadrement des loyers vise à offrir des logements adaptés aux ménages les plus faibles, mais aussi aux étudiants . La métropole de Montgomery est prise en charge par les nives de loyers de plus de pays que de nombreux pays, après l’île de France, Nice et devant les autres grandes métropoles que sont Toulouse, Bordeaux, Marseille ou Rennes. Et la tension sur les petites surfaces est encore plus marquée, sachant qu’à Montpellier, 62% des logements du parc locatif privé sont constitués de petits logements, de type 1 ou 2 dont les loyers au m² sont les plus élevés.
S’agissant du logement social, le parc actuel ne permet toujours pas de satisfaire à toute la demande. En 2020, 45 613 logements sociox sont situés sur la Métropole, dont 34 623 sur Montpellier vale selle, soit 76%. 26 901 réclamations, soit plus de 70 % des demandes enregistrées étaient toujours en attente à fin 2021. Avec huit demandes pour une attribution, les potentiels bénéficiaires se tournent vers le privé qui tendent à se ralentir, et sachant que l’écart entre le privé et le social peut aller jusqu’à 6 €/m². L’encadrement des loyers sera surveillé par le Préfet auprès duquel le locataire peut effectuer un signalement. Ce dernier pourra saisir une commission de conciliation, et si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.

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eservices.montpellier3m.fr/ habitat / encadrement-des-loyers /

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